8月25日，由云南证监局、昆明市金融办指导，国泰君安主办的基础设施公募REITs高质量发展论坛在昆明成功举行。来自相关政府部门、监管单位、高等院校、中介机构、发行企业、投资公司、新闻媒体的300余位领导和嘉宾受邀参加。在论坛上，国泰君安固定收益与外汇商品部总经理刘义伟和国泰君安创新投执委汪秉权分别作题为《基础设施公募REITs投资价值及二级市场展望》和《Pre-REITs基金市场展望及业务实操》的专题演讲。

刘义伟：基础设施公募REITs投资价值及二级市场展望

刘义伟表示，REITs产品推出两年来，交易主体及投资主体都实现了扩容，投资者对REITs产品的研究也不断深化、评价指标也更加多元，交易渠道则逐渐丰富，投资者进行交易变得更加高效快捷。但是，目前从市场情况来看，还存在两个主要问题，一是资产评估水平有待进一步压实，二是产品发行上市之后面临长期投资者缺失。

结合海外经验，刘义伟建议可以从三方面对目前的市场情况进行改善：一是公募REITs的组织形式方面，可以进一步完善，研究推出公司型的公募REITs；二是税收征收方面，在项目公司将90%可供分配金额进行分红时建议免征所得税；三是基金管理人激励机制方面，增加以提升持有人单位可供分配金额为目标的浮动管理费比重。

展望未来市场，刘义伟认为当前底层资产在弱复苏背景下整体运营稳定，从国外市场经验来看，REITs表现超过同期股票市场和债券市场走势，因而推断国内公募REITs长期收益会比较可观。未来，市场发展将会沿着如下八方面实现更加均衡发展：一是REITs二级市场价格与底层资产运营情况的相关性逐步上升；二是REITs估值数据更加完善；三是随着REITs标的的扩容增量，公募REITs市场流动性持续增强；四是做市商机制进一步优化；五是REITs融资便利度得到提升；六是REITs扩募常态化推进；七是互联互通逐渐实现；八是未来REITs生态圈建设逐步开展。

汪秉权：Pre-REITs基金市场展望及业务实操

目前，国内公募REITs市场规模持续扩大，且通过项目扩募也带动上市REITs平台增长。汪秉权认为，在公募REITs不断发展的背景之下，随着更多基础设施资产被纳入专业管理体系，未来将有更多资产持有方开始通过Pre-REITs私募基金开展收并购，并以发行公募REITs的方式实现轻资产运营。

关于Pre-REITs基金的功能，汪秉权认为可以从原始权益人和投资人两个维度进行理解。对于原始权益人而言，可以用更少的资金和资源进行优质资产培育，撬动杠杆发挥资产管理的优势。对于投资人而言，作为具有较通畅退出渠道和稳定收益的投资产品，Pre-REITs给与了投资人提前布局公募REITs的业务机会。

从实务操作角度，汪秉权认为，在资产类型选择上，由于收费权类资产在产权过户等问题上存在一定障碍，所以Pre-REITs基金应重点关注产权类资产，如产业园区、工业厂房、物流仓储等。在交易结构安排上，则可从基金管理、资金结构、基金期限、资金规模与杠杆、投资与退出策略、资金用途等维度灵活设计基金要素。在底层资产的筛选上，应重点关注一、二线城市核心区位的产业园区、高标厂房、物流仓储、租赁住房等产权类资产，同时选择产权清晰、范围明确、土地使用合法合规且具有至少30年剩余年限的资产。对消费类基础设施则可适度放宽要求。