国泰君安临港创新产业园REIT正式启动扩募，拟购入上海临港优质产业园区资产
8月29日，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“临港创新产业园REIT”）与上海临港控股股份有限公司（股票代码：600848，简称“上海临港”）分别发布公告，临港创新产业园REIT拟购入上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区（简称“康桥项目”）。这是今年以来，上海证券交易所已上市项目中第5单发布扩募公告的基础设施REITs产品。
依托临港集团雄厚的产业资源和园区运营优势，扩募底层资产，聚焦区域主导产业，重点培育“新质生产力”，产业集群效应和产业链联动优势明显
临港创新产业园REIT本次拟购入的基础设施项目为临港集团旗下上市公司上海临港持有的康桥项目。根据上海临港相关负责人介绍，康桥项目是临港相关产业导入张江科学城的“桥头堡”，区域位置优越，交通便捷，是集生态、宜居于一体的现代化服务业集群地。围绕上海“3+6”重点产业体系，康桥项目与临港集团在全市各区域的战略新兴产业资源紧密联系，形成了以集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的产业布局，充分发挥了临港集团在临港新片区和张江科学城的产业集聚效应和产业链联动优势。
据了解，临港集团旗下拥有超过30家产业园区和超过18000家园区企业资源。康桥项目依托临港集团和上市公司上海临港的强大背景，在物业品质、产业资源、运营服务等方面具备明显优势，为入驻租户提供全方位的产业服务，在片区内已形成显著的园区品牌优势，吸引了众多产业龙头或头部企业入驻，包括境内外上市企业、民营企业500强、新锐独角兽等，这些企业在各自产业链中作为“链主”企业居于核心地位，能带动产业链上下游企业集聚协同，在整个园区内构建了良好的产业生态和紧密的合作关系。
本次临港创新产业园REIT扩募的运营管理机构为上海临港的全资子公司上海临港联合发展有限公司（简称“临港联合”），负责康桥项目运营管理工作的统筹和实施。临港联合是临港集团体系内首家专业化轻资产运营管理机构，以园区招商运营、企业专业服务和科创产业投资为主业，着力提升产业园区全生命周期的综合服务能力，运营管理经验十分丰富，受托管理独立园区20余个，在管资产规模超过400万㎡，在管的标志性项目包括G60科创云廊、数字江海、临港松江科技城、临港南桥科技城等。在产业园区的运营管理上，临港联合不断创新服务模式、提升服务能级，推出“服务管家”制度，围绕人才、金融、科创、政务、企业联络、生活配套六大板块，通过专人对接，锻造复合型服务团队，加速提升园区精细化管理和专业化服务水平，全方位赋能园区企业发展。
临港创新产业园REIT上市以来资产运营稳健，业绩回报超预期，二级市场表现不俗
作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs产品，临港创新产业园REIT一直是市场关注的焦点。临港创新产业园REIT自上市以来，底层标准厂房资产运营业绩稳定，表现出强劲的韧性和稳定的发展潜力，截至2024年二季度末各报告期时点出租率均保持在94%及以上，其他核心运营指标均保持较高水平。自设立起至2022年末以及2023年度，临港创新产业园REIT分别实现可供分配金额1344.52万元和3940.99万元，均优于招募说明书中预测同期数据，为投资者提供稳定的投资回报，显现出较强的抗周期属性，现金流生产和可持续分派能力优秀。
卓越的运营表现助力临港创新产业园REIT二级市场表现领跑，也体现了市场投资人对临港创新产业园REIT经营业绩和投资价值的认可。自上市以来临港创新产业园REIT二级市场表现持续优于中证REITs指数，一直处于第一梯队。截至2024年7月31日，临港创新产业园REIT二级市场价格（除权前）较上市日涨幅达16.57%，在所有已上市产业园区REITs产品中排名第一。
扩募促进基础设施REITs市场不断焕发活力，临港集团“公募REITs+上市公司”双轮驱动盘活优质资产、助力REITs市场高质量发展
国泰君安资管相关负责人表示，扩募发行是进一步推动基础设施REITs市场蓬勃发展的重要举措，也是未来基础设施REITs市场规模快速增长的有效机制。借鉴海外REITs市场经验，扩募带来的资产上市规模远远大于REITs首发上市的规模。基础设施REITs扩募可与首发形成乘法效应，快速提升公募REITs市场规模，吸引新投资者加入，进一步提升基础设施REITs二级市场的流动性，推动基础设施REITs二级市场稳定健康发展。基础设施REITs扩募作为基础设施REITs产品常态化发行的重要路径，能够更好地发挥其盘活存量资产、拓宽基础设施建设长期资金来源的重要作用。截至目前，国内已有4单基础设施REITs完成扩募份额发行上市，另有包括临港创新产业园REIT在内的7单基础设施REITs产品已发布扩募公告，我国基础设施REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的市场格局已初步形成。据统计，上交所已有30只基础设施REITs产品上市、2只已上市基础设施REITs产品已完成扩募，规模示范效应及板块效应进一步显现。
临港集团相关负责人表示，本次临港创新产业园REIT扩募并拟购入上市公司旗下的优质产业园区资产，是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的首次尝试，充分发挥协同优势，有助于提升上市公司和临港创新产业园REIT的核心竞争力及可持续发展能力。通过将上市公司的优质资产注入到临港创新产业园REIT中，有效盘活上市公司存量资产，促进运营管理机制创新，加快打造高能级科创产业园区，促进形成园区“新质生产力”；同时，上市公司为临港创新产业园REIT供给优质资产，持续输出高质量的资产运营服务水平和高附加值经营能力，有利于促进临港创新产业园REIT的持续经营稳定向好以及做大做强。临港集团未来将继续积极践行REITs战略，通过扩募机制将越来越多的成熟资产推向基础设施REITs市场，助力基础设施REITs市场高质量发展。
风险提示：
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
