2021年政府工作报告对房地产表述着墨较多，但并没有采取调控式表述，而是更加细化的从解决住房矛盾出发，继续推进此前一以贯之的政策。
无论是增加土地供给、推进租赁市场发展，还是提供资金支持等，均是在原有框架下继续实施，强调供给和需求的平衡，没有超出既有的地产发展指导思路。由于2020年年底以来，部分城市迅速回暖，预计政策将在原有偏中性的基础上有一定程度的收紧，且是从供需两方面共同行动。②继续强调区域经济发展，我们预计二三线城市的供需压力大于一线城市。报告提到新市民，以目前产业升级的方向来看，将以二线城市和部分三线城市为主，以制造业升级为代表。新市民也主要会体现在制造业发展较好的城市，而人口流入带来的住房供需压力，会出现中期内较为强烈、且具备一定持续性的需求，逐步推高楼市。以当前的政策手段来看，从供给到面向需求释放会有至少1年的窗口期，因此，在中期之内，都将面临供需压力，带动二三线城市量价齐升。③2021年楼市表现更加类似于2015年，是资产价格上行后出现资金跨资产类别溢出的小牛市。去杠杆带来的供给增加接近尾声，叠加需求端购买力增强，楼市供需格局较2020年有明显改善，更加类似于2015年走势。尽管2020年新增土地出让金超过8万亿，但相较销售金额仍然处于偏低状态，因此，土地继续上行也将是大概率事件，在房价定价权放开之前，预计仍然使房企利润率承压，但现金流将大幅度改善。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国、旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，包括招商积余、中海物业、碧桂园服务、宝龙商业。
CHS
