土地供给不足至今未得到有效改善，集中供地远未达到预期，而负面冲击已经显现，楼市量价齐升成为调控压力所在，但若不解决土地供给这一本质问题，将面临越调控越涨的局面。在上一篇报告我们已经测算全年预计产生4亿平方米的供需缺口，且考虑从供地到推盘的节奏，这个缺口在2022年将远大于2021年。按照6月以来市场期待的土地供给增加来看，依然远未达到预期，继续呈现供给严重收缩的状态。第二批集中供地即将到来，若土地供给不能达到与去年同期同比60%增长，将确定性的产生价格大幅度上涨。与之相对应的，是调控的持续升级，但本次楼市的量价齐升，是由土地供给导致，因此限制居民按揭贷款额度等一系列针对居民的金融政策，效果都将十分有限。

需要防止居民“恐慌式”入市，一旦地价在第二批集中土拍时上涨，经济复苏带来的居民储蓄率提升，将面临搬家入市的风险，带来楼市上行的第二助推剂。抵抗通胀最好的资产，对居民来说就是房产。尽管当前猪价大幅度下跌，使得通胀的显性指标CPI上涨并不明显，但是CPI仅仅是反映通胀的指标，并非真实通胀。储蓄率上升抑制的需求释放，一定程度上减缓了通胀压力，但历史上，储蓄率的释放带来的通胀压力，居民都会通过购房来对冲，所以，才体现为每次储蓄率的下行，都有楼市的上行。我们认为，本次疫情后的储蓄率上升，一旦进入到下行周期，将对楼市带来极大的上行压力。

储蓄搬家可以无视金融调控，居民可以通过互借的方式提高首付比例，来对冲金融调控，而对作为中间商的房企来说，调控政策则更加无效，楼市上行预计难以避免。在政府、金融机构、房企和居民共同参与的房地产市场中，政府和居民分别对应最终供给和最终需求两方，房企和金融机构则是中间商和加速器。2018年以前，房地产市场是由金融机构起加速器作用助推楼市上行的，已经通过金融调控得到有效抑制，进入2021年，供地不足可能会使2018~2020年的有效调控再次回到原地。而和此前不同的是，居民储蓄搬家并不会进入房企利润表中，而是全部进入政府收入中。我们认为，当前的楼市上行，在现有格局下已经难以避免。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。